曹亮 以运营逻辑驱动产品设计——房地产企业养老项目实践与心得分享

随着中国人口老龄化进程加速，养老产业成为房地产企业转型的重要方向之一。作为资深房产咨询专家，曹亮在多个养老项目中积累了丰富经验，并提出了“带着运营逻辑做产品设计”的核心理念。本文将结合曹亮的实践分享，探讨房地产企业如何有效布局养老项目。

一、运营前置：从需求端倒推产品设计

传统的房地产开发往往侧重于硬件建设，但养老项目更需要从运营角度出发。曹亮强调，在项目规划阶段就应深入分析目标客群的生理、心理及社交需求。例如，针对活力长者设计社交空间，针对失能老人配置无障碍设施和医疗支持。通过模拟运营场景，提前规避设计缺陷，确保产品既满足居住需求，又能支撑长期运营。

二、精细化产品矩阵构建

房地产企业需根据客群细分打造差异化产品。曹亮建议将养老项目分为三类：一是康养社区，面向健康长者，注重文化娱乐配套；二是护理型公寓，针对半失能老人，强化医疗护理功能；三是医养结合机构，服务失能失智群体。通过产品组合实现客户全生命周期覆盖，同时利用大数据分析需求变化，动态调整服务内容。

三、盈利模式创新与风险控制

养老项目投资回报周期长，曹亮提出“销售+持有+服务”的混合模式：通过销售适老化住宅快速回笼资金，持有部分物业收取租金，同时拓展健康管理、康复护理等衍生服务收入。在风险控制方面，他建议采用轻资产运营试点，与专业医疗机构合作降低运营风险，并通过保险产品对冲长期照护风险。

四、数字化转型提升运营效率

曹亮特别指出，智慧养老已成为必然趋势。房地产企业应整合物联网、人工智能等技术，构建居家报警、健康监测、紧急救援等智能系统。例如，通过可穿戴设备收集长者健康数据，联动社区医疗资源；利用云平台实现服务资源高效调配，降低人力成本的同时提升服务质量。

五、本土化实践与政策利用

由于各地养老政策、文化习惯存在差异，曹亮强调需结合区域特点落地项目。例如在政策支持地区优先布局，利用土地优惠、税收减免等政策红利；在传统文化浓厚的地区，保留家庭团聚空间设计。同时建议企业积极参与行业标准制定，推动政策与市场良性互动。

曹亮认为，养老地产的本质是“服务导向的持续运营”，而非一次性开发。房地产企业唯有将运营思维贯穿产品设计全流程，建立标准化服务体系，才能在这片蓝海中建立可持续的竞争优势。随着银发经济规模持续扩大，提前布局且具备运营能力的企业将率先赢得市场认可。