09大连楼市首开 机场新区鑫境界起价6380引爆刚需市场

随着2009年大连房地产市场迎来第一个开盘项目，位于机场新区的鑫境界以起价6380元/平方米的价格亮相，迅速成为市场关注的焦点。作为新年的首个住宅项目，其定价策略和销售表现被业内视为全年楼市的先行指标。

据悉，鑫境界项目定位为中小户型为主的刚需住宅社区，主要面向首次置业和改善型需求的购房者。项目地处机场新区核心地段，周边配套相对成熟，交通便利，但相较主城区，其价格仍具有一定的竞争优势。起价6380元的设定，在同期大连楼市中处于中低水平，开发商明确表露“以价换量”的策略，以期快速撬动市场观望情绪。

从市场层面分析，2008年由于宏观调控和整体经济环境的影响，大连楼市成交量出现了明显回落，需求累积效应在2009年初逐步显现。鑫境界此番选择以较低的价格首次开盘，并在推广中注重信息的透明化与购房者的实际体验，反映了房企新一年核心“回笼资金与抢占客户”的紧迫性。

来自部分咨询机构的数据显示，开盘当日到场人数高于预期，签约转化率也有所上扬，部分中低楼层和朝向较好的房源受到热捧。买方市场格局初现的特征，也促使置换型客群从先前单纯的观望，转向价格与户型性价比的参数比较。但不少资深地产业分析人也向购房者提出建议：此时承接类似的“首开优惠盘门槛”并无不妥，关键仍要从项目自身的规划、交房周期以及未来区域承受力的可持续发展上做好精确定性判断。

业内人士预计，在深圳、上海等多个城市去年底完成了首轮试探性价格战后，大连今年的开局同样加速了个盘差异销售策略的落地。机场新区板块此轮的置业项目一旦成局，很可能成为较近周期众多批次新盘的报价坐标，随后上半年若多盘跟进，走量定价模式或成主流。

地方房管部门对此现象表示：整体平稳利好与防微杜渐仍是土地、规划等审批管理环节的核心关切；鑫境界首开的680余套住宅在整个认购期间供求量占批建量的较大比值，主管部门后续将从预售款支付投入比例全流程监督把关，务实严防预期不一致所引潜在的利益争议出现。

未来二月，随着元宵节前后返乡营销和部分企业开工住红包活动的延伸，业者也观察到多个在售楼盘将对首批客户购买群体敞开按需自由洽谈模式，“小步”开更多的项目来测试当下最深处的承受边界，市场的价裂交锋使市场深度脱离虚旺的状态。买家得以依据全面对比跨入挑剔且有回旋余地的后续进场阶段环时分出现实时效果成为市场的重要转捩点，进而验证3至4月成交翻暖的关键系数，随着这种冲热，价格也将更趋于内生理性制骨架：价格数字依托主要的地化需求性同轨道慢慢攀升之态预计会长逾半个波段并行走向常规末旺季大替换时期的高度认同坐标效益在资源区间开发，从而修复完整年度趋向长宜维己为归宿的可持续控本升值通道。

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